目录
第一章 宏观市场环境分析————2
咸宁市宏观经济环境分析————2
产业政策对房地产市场的影响————3
第二章 地区市场分析————3
地区环境分析————3
地区产品特色分析————4
新政对地区的影响————7
第三章 产品定位————8
项目SWOT分析————8
市场定位————10
产品计划发起————14
代价定位————14
第四章 贩卖推广发起————15
推广阶段发起————15
案名及平面体现————16
营销推广发起————16
第五章 结束语————20
第一章 宏观市场环境分析
(一)咸宁市宏观经济环境分析
咸宁市宏观经济出现以下特征：
1.咸宁市宏观经济环境稳固，呈良好生长趋势，为房地产的生长提供了一个良好的生长空间。
2.随着咸宁市的城镇住民人均可支配收入的不停提高，对高代价产品的消耗和合作欲望都将得到提拔。
(二)产业政策对房地产市场的影响
限定房价上涨，提高按揭利率，适度配置两限房，经济实用房及廉租房和集资房。经济上：有效克制泡沫房产经济，警备通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格订定针对流动人口的购房及居住的条例范例，控制人口增长，合理范例房产市场，拟制良性房产圈 技能上没什么说的，从宏观上没法分析。另有，比年物价上涨的很锋利，明显通货膨胀;这和不停上涨的房价有很大干系，国家也在尽大概地警备经济危机，控制房价。
国家采取一系列步伐无非是包跑堂地产业的稳固生长，这些办法将对房地产业孕育产生巨大的影响。
第二章 地区市场分析
(一) 地区环境分析
浮山区位于咸宁市东部，东与浮山小学相连，南咸宁市政府，西北接咸宁学院、北连咸宁区国税局。总面积101.77平方公里，人口31.8万人。浮山区交通四通八达，是咸宁市武汉及长沙、南昌地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条紧张干道。浮山区是咸宁著名的科研高教区，有高出21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区内社会保障事业生长较快。
由于都市中间东移，浮山区作为新兴地区，也就成为了咸宁市商 品楼会合地。浮山区楼盘散布相对会合，紧张散布在以浮山以北，连接浮山公园和咸安区政府，地理位置良好。相近工厂较多，住民较为密集，消耗群体以工薪阶层为主。随着多年生长，该外来人口越来越多，渐渐生长成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬家和竣工，使该区的环境和市政办法得到了渐渐的完善和健全，加速了地区房地产业的生长，吸引不少在城东事情的人士在此置业安居。地区地图如下：
(二) 地区产品特色分析
议决对地区内市场内同档次产品、产品形态相似产品及客群雷同产品举行分析，紧张有：
表一 地区内相似分析
表二 地区内各项目提供分析
表三 地区内各个项目根本技能指标分析
表四 地区内各项目绿化率分析
该地区的项目在绿化率上差异较大，侨颖苑险些只占25%，而紫林居和紫金居约莫占35%
表五 户型分析
该地区项目以三居以上大户型为主，以130平方米以上的面积为主
表六 地区各项目贩卖环境1分析
表七 地区内各项目车位分析
(三)新政对地区的影响
新国十条的出台进一步克制房价的一起高潮，包管了房产业的稳固前进。新国十条已经为将来三十年中国的房地产生长布局了理性的矿架，中国的房地产业和房地产市场不但不会衰败和灭亡，反而会越发繁荣与活泼。
第三章 产品定位
(一)项目SWOT分析
议决找出本项目客观存在的紧张内部优势(strengths)、劣势因素(weaknesses)以及外部市场环境中的机遇因素(opportunities)、威胁因素(threats)，运用SWTO分析法，以及相对得当于此市场定位的产品营销要领、本事。具体如下：
1优势分析
①本项目由海景公司开辟，生长商气力丰富，能给买家富足的信心。 ②位于广州新都市中轴线，生长潜力巨大。
③地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通非常方便; ④项目以准现楼发售，增强买乡信心。
⑤社区配套办法较完善，有学校、医院、市场、天河公园等; 2劣势分析
①咸宁新城配套办法仍然未成熟，生长尚须时日。
②竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。
③项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部门。 ④外来人员多，治安问题多，影响买家生理; 3.项目周边配套状态
①大学：咸宁学院 咸宁卫校 ②中学：咸宁中学、浮山中学 ③小学：浮山小学
④银行：中国配置银行 ⑤康体：咸宁体育馆 4.项目企划思路
由于项目为广电成熟生存区物业，有精良的天赋条件。地区的外部条件劣势较为明显，做好项目的贩卖企划事情，是项目能否取得告成重点。我们得企划思路： ①充实利用天赋良好的交通环境
项目的交通环境较为良好，故可利用具备的天赋良好的条件来 谛造一个“天河中间区宜商宜住杰作公寓典范”，塑造奇特的品牌形象。
②驾御市场需求，迎合买家生理
随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严厉问题便是，产品的消耗是否迎合客户的需求。 ③营造现场稳固环境，引起客户购买冲动在吸引大量客流后，现场环境的优劣便是贩卖能否告成的关健。项目应在筹划计划、园林绿化、欢迎中间、 德芙广告的筹谋书广告筹谋书的撰写医药公司广告筹谋书等方面营造稳固的内部环境。
(二)市场定位
1.市场定位
员村相近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且代价相差悬殊，可以说“一起之隔，楼价翻一番”。以是，本项目的地区划归应与珠江新城——将来新都市社区精密挂钩，淡化员村地区观点才是本项目得胜的前提。联合地区市场环境和自身特点，敝司发起塑造奇特的品牌形象---“天河中间区宜商宜住杰作公寓典范”以此定位入市，充实迎合市场，进而突破市场，形成本地区的最大热点，虽然，要到达这样的目的，必须必要切合的筹划及硬件共同。在下述项目发起中会逐一叙述。
2.项目形象定位在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种“既享有成熟小区环境，又座拥将来新城中间”的双重“抵买”代价。开端提供以下项目形象定位供贵司参考：广州新都市中间区?宜商宜住杰作公寓典范——末了一期杰作。议决上述的形象定位，给本案赋予当代高质素生存的实质内涵，使项目从低沉的环境氛围中开脱出来，从而体现项目内外环境的良好。
3.目的客户定位作为广州新城区之一的天河区员村，其购房客户群有较为特别的一壁。以此观点，整个新地区(从东山——黄埔)的客户都是本项目客户。根据实际环境，我们又可将这部门客户群定向细分如下：
①外来人口在该地置业
分析：此类在该地区中占主流，他们看重本案的综合素质，四周的天然环境以及四周的配套办法，对新环境顺应性较强，反而对地区感情不太思量。根据观察，外来人数逐年增多，如下图：
②区内的买家
分析：员村相近区内子口密集，路窄人稠，团体环境缺乏大型园林绿化，绿化率低。对付欲改进环境的买家及家中有安度暮年的老人家的客户，本案住宅是他们置业首选。
③地区住民的子辈
分析：这批人在当地生存较永劫间，生存圈子险些牢固在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以餍足其生存必要，想买大屋改进环境，同时出于孝顺老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由方便。分析知，各部门人口所占比例为：
4.目的客户
市场仿如金字塔，不光要瞄准金字塔的顶部，而更紧张的是应瞄准金字塔的中部以下(即对准大多数的消耗群体)就敝司相助的市场观察公司对广州楼市的观察分析，天河区大部份的消耗者，最可继承的房价是20万到45万元之间，而另一部份人可继承的房价为45万到60万，可以大概继承60万元以上的消耗者便是金字塔的顶部了，本案的目的客户为15~60万元这一阶段。
(三)产品计划发起
为了丰富本项目的产品，并提拔项目的风致，本案对本楼户型的计划提出如下发起： ? 双开门电梯的计划 ? 充实利用楼体的表面折线美 (四)代价定位 5000~~7200元/平方米
第四章 贩卖推广发起
(一)推广阶段发起
各阶段分别有差别的推广筹划。
1、预热期为第一阶段，将以树立品牌形象为主。
敝司现将楼盘的目的客户定位为都市中精英一族，以是广告将以光显的都市魄力气魄和精美的都市生存，树立起“海景中间——新都市中间升起的一颗璀璨新星，大方都市生存的一颗新星”的光显形象。以此得到目的消耗群的承认，发动贩卖。
2、开盘期为第二阶段，将连续第一阶段的广告战略，仍以高品味的都市生存为紧张诉求点，以渲染精美的都市生存为紧张出发点。但共同了具体卖点的演绎，比方：新都市中间地理位置的演绎、筹划、网络期间的天性、会所的休闲情趣、高品味的都市生存点犹 网络广告筹谋书格局饮料广告筹谋书名牌休闲梳妆的广告筹谋书
如揭开面纱般将楼盘的多数市形象塑买家的面前，以引起买家的共鸣。
3、 厥后的第三个阶段将着力共同贩卖的热潮期举行促销活动。 (二)案名及平面体现
1. 案名
其含义为：
玉兰本是一种俏丽芬香的花，象征着居住环境精美，典雅。
2.其平面体现
(三)营销推广发起 宣传战略
发起在本项目推出前投放肯定量的软性广告，向市场营造一种“我们推出的不但是一幢高贵住宅，更是一种高品位的生存模式和身份象征”的观点，待 ;项目推出市场后更以这一观点，议决强有力的立体广告效应，创造浓烈的市场氛围，以到达理想的贩卖业绩。
1.媒体选择发起
①咸宁晚报家庭读者为主，和咸宁日报共同可以形成极佳的广告结果。
②咸宁电台一、二台、都市之声电台、音乐电台。
代价低，听众广，能以高频率的流传来提高受众对项目的了解度。 ③户外广告和指示路牌 ? 在楼盘相近做指示路牌 ? 巴士车身广告 ? 楼盘工地周边围墙广告 2.宣传主题本次广告提案将体现敝司对海景中间的明白和广告发起，旨在精确体现本项目的团体优势及项目特色，使之能在短时间内创建起本项目的品牌形象，扩大其知名度。并议决一系列新鲜而有创意的广告筹谋，激起消耗者对本项目的猛烈关注，促使消耗者孕育产生购买举措。
3.广告创意及诉求
①广告创意“海景中间”的广告创意因此““新都市中间区宜商宜住杰作公寓典范”，此广告句统领项目团体广告的宣传，强调多数会内丰富多彩的高品味生存。
②广报告求在前期以理性与感性相联合，中期则以理性诉求为主，后期的广告宣传则偏重于感性的宣传。
③体现伎俩联合差异时期的推广战略，在项目团体品牌形象塑造等方面，以当代都市感的平面体现伎俩，围绕项目广告主题，在标题等方面统一完备地体现“海景中间”的“新都市中间区宜商宜住杰作公寓典范”，从而塑造项目的品牌形象和亲和力。
4.前言的组合战略
报纸、电视、电台为主，广告为辅。共同的公关活动，在消息前言上恰当的报道。报纸《广州日报》、《羊城晚报》电视以省有线、市有线翡翠台与本港台为主，广州电视台为辅电台 咸宁电视台 方案阐这次筹谋提案提供了本项目广告宣传推广的总体思路及意图都只是一个大的框架，许多细节部门另有待与生长商雷同，加以进一步充实完善，此中紧张有：报纸、楼书等的重新创作计划 ? 公关活动的专项活动提案。
第五章 结束语
就项目本身现存的筹划计划而言，联合恰当的代价定位，理应可以大概连结肯定的贩卖业绩。而对付上述的项目发起，敝司认为势必可以大概较大程度地提高项目的综合素质，提拔项目知名度，既告成推出市场，又能为项目以后各期的贩卖推广打下坚固的根本，并使项目成为地区的指标性物业。
基于敝司对项目介入度不够，本筹谋案的发起尚属探究阶段，待贵司承认本筹谋的团体思路后，敝司将与贵司细致商讨后再另案增补实操性更强的方案，望贵司包涵。随着对本案筹划发起的不停深化，敝司有信心将贵司项目做整天河区的杰作楼盘。
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