第一部分 养老院项目总论
总论作为养老院项目可行性报告的首要部分，要综合叙述养老院项目可行性报告中各部分的主要问题和研究结论，并对养老院项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、养老院项目背景
（一）养老院项目名称
（二）养老院项目的承办单位
（三）承担可行性研究工作的单位情况
（四）养老院项目的主管部门
（五）养老院项目建设内容、规模、目标
（六）养老院项目建设地点
二、养老院项目可行性研究主要结论
在养老院项目可行性研究中，对养老院项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资源总额筹措、养老院项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
（一）养老院项目产品市场前景
（二）养老院项目原料供应问题
（三）养老院项目政策保障问题
（四）养老院项目资源保障问题
（五）养老院项目组织保障问题
（六）养老院项目技术保障问题
（七）养老院项目人力保障问题
（八）养老院项目风险控制问题
（九）养老院项目财务效益结论
养老院项目总合作万元，其中建设合作万元（其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元），铺底流动资源万元。养老院项目所需投入总资源万元。
养老院项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，合作利润率，合作利税率，销售利润率，税后合作回收期年，税后内部收益率，盈亏平衡点，年税金总额万元。
（十）养老院项目社会效益结论
（十一）养老院项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将养老院项目研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对养老院项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对养老院项目可行性研究中提出的养老院项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分 养老院项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明养老院项目发起的背景、合作的必要性、合作理由及养老院项目开展的支撑性条件等等。
一、养老院项目建设背景
（一）养老院项目政策层面发起背景
1、国家或行业发展规划
2、产业政策
3、技术政策
（二）养老院项目市场层面发起背景
1、市场发展阶段、趋势、特点
2、市场发展前景
（三）养老院项目发起人以及发起缘由
1、公司在技术方面的积累
2、公司在市场方面的积累
二、养老院项目建设必要性
（一）产业发展的要求
（二）市场发展的要求
（三）企业发展的要求
三、养老院项目建设可行性
（一）经济可行性
（二）政策可行性
（三）技术可行性
（四）模式可行性
（五）组织和人力资源可行性
第三部分 市场分析与建设规模
市场分析在养老院项目可行性研究中的重要地位在于，任何一个养老院项目，其生产规模的确定，技术的选择，合作估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到养老院项目的盈利性和可行性。在养老院项目可行性报告中，要详细阐述市场需求预测、价格分析，并确定建设规模。
一、养老院项目市场调查
（一）拟建养老院项目产出物用途调查
（二）养老院项目产品现有生产能力调查
（三）养老院项目产品产量及销售量调查
（四）养老院项目替代产品调查
（五）养老院项目专题研究调查
（六）国外养老院项目市场调查
二、养老院项目市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对养老院项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在养老院项目可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定养老院项目建设规模所必须的依据。
（一）国内养老院项目市场需求预测
1.本产品消耗对象
2.本产品的消费条件
3.本产品更新周期的特点
4.可能出现的替代产品
5.本产品使用中可能产生的新用途
（二）养老院项目产品出口或进口替代分析
1.替代出口分析
2.出口可行性分析
（三）价格预测
三、养老院项目市场推销战略
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售战略，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在养老院项目可行性研究中，要对市场推销战略进行研究。
（一）推销方式
1. 合作者分成
2.企业自销
3.国家部分收购
4.经销人代销及代销人情况分析
（二）推销措施
（三）促销价格制度
（四）产品销售费用预测
四、养老院项目产品方案和建设规模
（一）产品方案
1.列出产品名称
2.产品规格标准
（二）建设规模
五、养老院项目产品销售收入预测
根据确定的产品方案和建设方案和建设规模及预测的产品价可以估算产品销售收入。
第四部分 养老院项目产品规划方案
一、养老院项目产品产能规划方案
二、养老院项目产品工艺规划方案
（一）工艺设备选型
（二）工艺说明
（三）工艺流程
三、养老院项目产品营销规划方案
（一）营销战略规划
（二）营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在养老院项目可行性报告中，要对养老院项目市场营销模式进行详细研究。
1、合作者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
第五部分 养老院项目建设地与土建总规
一、养老院项目建设地
（一）养老院项目建设地地理位置
（二）养老院项目建设地自然情况
（三）养老院项目建设地资源情况
（四）养老院项目建设地经济情况
（五）养老院项目建设地人口情况
二、养老院项目土建总规
（一）养老院项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
（二）土建总图布置
1、平面布置。列出养老院项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。
2、竖向布置
（1）场址地形条件
（2）竖向布置方案
（3）场地标高及土石方工程量
3、技术改造养老院项目原有建、构筑物利用情况
4、总平面布置图（技术改造养老院项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）
5、总平面布置主要指标表
（三）场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
（四）养老院项目土建及配套工程
1、养老院项目占地
2、养老院项目土建及配套工程内容
（五）养老院项目土建及配套工程造价
（六）养老院项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 养老院项目技术方案、设备方案和工程方案
一、养老院项目技术方案
1.养老院项目生产方法（包括原料路线）
2.养老院项目工艺流程
3.养老院项目工艺技术来源
4.推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表
二、养老院项目主要设备方案
1.养老院项目主要设备选型
2.养老院项目主要设备来源（进口设备应提出供应方式）
3.养老院项目推荐方案的主要设备清单
三、养老院项目工程方案
1.养老院项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案
2.养老院项目矿建工程方案
3.养老院项目特殊基础工程方案
4.养老院项目建筑安装工程量及“三材”用量估算
5.养老院项目主要建、构筑物工程一览表
第七部分 养老院项目组织和劳动定员
在养老院项目可行性报告中，根据养老院项目规模、养老院项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、养老院项目组织
（一）组织形式
（二）工作制度
二、养老院项目劳动定员和人员培训
（一）劳动定员
（二）年总工资和职工年平均工资估算
（三）人员培训及费用估算
第八部分 养老院项目合作估算
一、养老院项目合作估算依据
二、养老院项目建设合作估算
1.养老院项目建筑工程费
2.养老院项目设备及工器具购置费
3.养老院项目安装工程费
4.养老院项目工程建设其他费用
5.养老院项目基本预备费
6.养老院项目涨价预备费
7.养老院项目建设期利息
三、养老院项目流动资源估算
四、养老院项目合作估算表
1.养老院项目投入总资源估算汇总表
2.养老院项目单项工程合作估算表
3.养老院项目分年合作计划表
4.养老院项目流动资源估算表
第九部分 养老院项目财务评价分析
一、养老院项目总合作估算
二、养老院项目资源筹措
一个建设养老院项目所需要的合作资源，可以从多个来源渠道获得。养老院项目可行性研究阶段，资源筹措工作是根据对建设养老院项目固定资产合作估算和流动资源估算的结果，研究落实资源的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资源。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资源及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
（一）资源来源
（二）养老院项目筹合作方案
三、养老院项目合作使用计划
（一）合作使用计划
（二）借款偿还计划
四、养老院项目财务评价说明&财务测算假定
（一）计算依据及相关说明
（二）养老院项目测算基本设定
五、养老院项目总成本费用估算
（一）直接成本
（二）工资及福利费用
（三）折旧及摊销
（四）工资及福利费用
（五）修理费
（六）财务费用
（七）其他费用
（八）财务费用
（九）总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
（一）销售收入
（二）销售税金及附加
（三）增值税
（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
（一）养老院项目合作现金流估算
（二）养老院项目资源金现金流估算
九、不确定性分析
在对建设养老院项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对养老院项目合作决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对养老院项目经济评价指标的影响，以确定养老院项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视养老院项目情况而定。
（一）盈亏平衡分析
（二）敏感性分析
第十部分 养老院项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设养老院项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断养老院项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设养老院项目进行合作决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察养老院项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设养老院项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业平均合作回收期、平均合作利润率、合作利税率相比较，以判断养老院项目在财务上是否可行。
（一）财务净现值
财务净现值是指把养老院项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（养老院项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察养老院项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果养老院项目财务净现值等于或大于零，表明养老院项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，养老院项目财务上可行。
（二）财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率是指养老院项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使养老院项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映养老院项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，养老院项目可行。
（三）合作回收期Pt
合作回收期按照是否考虑资源时间价值可以分为静态合作回收期和动态合作回收期。以动态回收期为例：
（l）计算公式
动态合作回收期的计算在实际应用中根据养老院项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
（2）评价准则
1）Pt≤Pc（基准合作回收期）时，说明养老院项目（或方案）能在要求的时间内收回合作，是可行的；
2）Pt>Pc时，则养老院项目（或方案）不可行，应予拒绝。
（四）养老院项目合作收益率ROI
养老院项目合作收益率是指养老院项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与养老院项目总合作（TI）的比率。总合作收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总合作收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门（行业）平均合作利润率（或基准合作利润率）时，养老院项目在财务上可考虑接受。
（五）养老院项目合作利税率
养老院项目合作利税率是指养老院项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与养老院项目总合作的比率，计算公式为：
合作利税率=年利税总额或年平均利税总额/总合作×100%
合作利税率≥部门（行业）平均合作利税率（或基准合作利税率）时，养老院项目在财务上可考虑接受。
（六）养老院项目资源金净利润率（ROE）
养老院项目资源金净利润率是指养老院项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与养老院项目资源金(EC)的比率。
养老院项目资源金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用养老院项目资源金净利润率表示的盈利能力满足要求。
（七）养老院项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是养老院项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑养老院项目取舍的重要依据。建设养老院项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算养老院项目对国民经济的净贡献，评价养老院项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据养老院项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的养老院项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对养老院项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十一部分 养老院项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关风险及防控措施
第十二部分 养老院项目可行性研究结论与建议
一、养老院项目推荐方案的总体描述
二、养老院项目推荐方案的优缺点描述
1.优点
2.存在问题
3.主要争论与分歧意见
三、养老院项目主要对比方案
1.方案描述
2.未被采纳的理由
四、结论与建议。
